Airbnbを始める方必見、スタート時の注意点
ここでは実際にAirbnbを始めたいと思っている方が知るべき注意点をお伝えしていきます。
業者の選び方
前回の記事で、副業でAirbnbを始めるのであれば、代行業者を利用した方が良いというお話をさせていただきました。
では、実際にAirbnbの代行を利用する場合、どんな業者を選定していけば良いかをお伝えしていきます。
代行業者選びは非常に重要です。管理、運営がしっかりとしたところを選ばないと、せっかくお金を出してAirbnbを始めても、うまく収益が上がらなったり、トラブルが頻発し失敗を招きかねません。
代行業者選びで見るべきポイントとして大切なことは主に以下です。
・代行業者として長く続いてる（最低でも2～3年）かどうか
・個人ではなく組織的に事業を行っているかどうか
・運用物件の実績、数の多さ
・良い物件を見つけられるかどうか
・オーナー許可、管理会社許可をしっかりと取ることができる業者であるかどうか
・全国的に運営を行っている業者かどうか
・社内に人が多く、主要な国の言語対応可能なスタッフがいるかどうか
・清掃業務を委託する業者と契約しているかどうか
など、この辺りが重要になるかと思います。
なお、代行業者へ支払う報酬については、相場は物件あたりの月の売り上げの10%～25％ほどです。
報酬は、もちろん少なければ少ないほど良いのですが、あまりに少なすぎるとしっかりとした対応をしてくれない業者も多いため、この辺りにはシビアに考え交渉していきましょう。
具体的な数字で例を出すと、例えば10万円の家賃の物件のAirbnb運営を代行業者に任せたとして、その月の売り上げが25万上がったとします。そして、家賃などの必要経費を差し引き、利益が15万円残ったとしましょう。
この場合は報酬が25%の場合、代行業者へ37,500円を支払い、残りの112,500円がその月の利益として手元に残る形になります。
代行業者への報酬は、どんなに多くても30％までと考えておいた方が良いでしょう。それ以上の報酬ですと、こちらに利益があまり残らないかと思います。
ですので、折半などで話を持ち掛けてくる業者には代行を依頼すべきではありません。自分の大切な資金を注ぎ込んで運用を行うのであればお金のことに関してはとことんシビアになりましょう。
地域ごとの特性
Airbnbを実践する上で、どの地域の物件で運用するかも非常に大切になってきます。
この辺りも実はあまり知っている人が少ないのですが、都会でやるAirbnbはすでにライバルが多く、あまり収益が上がらないことが多いです。
少し前まではライバルが少なかったため、東京や大阪で運用しても十分利益を出すことができました。おおよそ家賃の2倍から3倍位の売り上げが上がっていたので、初期投資資金を回収した後はそれこそ毎月数十万単位のお金が収入として入ってくるということも稀ではありませんでした。
しかし、テレビで民泊のニュースが盛んに放映されるようになってから、民泊業界へ参入してくる個人や業者が急増し、これによって観光で来日してAirbnbを利用する外国人が増えるスピードよりも物件が増えるスピードの方が早くなりました。特に東京や大阪などの都会はAirbnb物件が非常に増えてきていて、最近は赤字になる業者も物件によっては増えてきていると聞ききます。
ですから、今はあまり東京や大阪などの都心でAirbnbを始めるのはお勧めしません。もし、これから始めるのであれば例えば福岡や沖縄、広島、札幌、京都などの第二都市で進めるべきでしょう。
また、各地域によって特色もあります。
例えば、京都は時期によってオンシーズン、オフシーズンがあり、秋などの紅葉のシーズンは観光客も増え、収益が上がります。しかし、オフシーズンの冬などはあまり黒字になりにくいです。
他には、沖縄が現在は特に収益が上がりやすいです。沖縄は夏だけでなく冬もオンシーズンです。実は、中国から毎週のように観光で船が出ており、そういった人たちが沖縄に来ており、継続的に観光者が多いのです。さらに、沖縄の物件は広く、家賃も安いので大きく利益が上がりやすい状況となっています。
また、北海道も夏、冬も観光客が多く、ライバルも少ないのでお勧めです。こういったいわゆる地方の観光地は狙い目なので覚えておくと良いでしょう。
投資としてAirbnbを考える
Airbnbを行う場合、自分が投資家であれば、どのように投資をしていけば最大利益を得ることのか？といったことを考えていくことが大切です。
Airbnbを投資として考える場合、1LDK以上の広い物件を一つ進めれば、初期費用は100万ほどになるかと思います。一方、1Kですと、おおよそ初期費用7～80万ほどですが、狭い物件は収益にならないことが多く、業者もあまり代行を引き受けてくれません。あるいは、引き受けてくれても業者側もあまり利益にならないため、運営が雑になったりと、良いことがありません。ですので実際にやるのであれば1LDK以上の比較的大きな賃貸物件でやるべきです。
そして、1LDK以上の物件で進める場合、初期費用は100万円以上になり、この初期費用の回収にはおおよそ半年から1年ほどかかります。もちろん、うまく行けばの話で、中には収益のあまり上がらない物件に当たることもあり、そういった場合はさらにお元金回収に時間がかかったり、悪ければ赤字のまま引き上げなければならない、といったことも起こりえます。
これを防ぐために、1物件だけを運用するのではなく、リスク分散として3～4物件ほどで複数物件を同時に進めていくことをお勧めします。こうしておけば、例え外れ物件に当たったとしても、3～4つほど運営しておくと、いくつかの黒字物件が他の赤字を埋めてくれたりします。
投資として考えるのであれば、このようにリスクを分散するのは鉄則です。
トラブル対応
また、よく聞かれるのは「トラブルは起きないんですか？」といった質問です。
性別、年齢、国籍問わず、多種多様なお客さんがAirbnbを利用するため、トラブルは多々ありますが、基本的には代行業者がこういったトラブルに全て対応してくれるため、こちらは特にすることは何もありません。もし、自分一人で進めていた場合はトラブルが起きた時には夜中でも物件まで対応に行かなければいけませんが＾＾；
トラブルの具体例を言えば、多いのは水回りのトラブルです。水洗トイレにガムを入れて詰まったりだとか、他には家具が壊れたり、虫が出たりなどでもお客さんから問い合わせが来ます。ただし、そういったお客さんの対応は代行業者がやってくれますし、専門家なので対応も安心です。
そういった意味でもやはり重要なのは、代行業者がどれだけしっかりした業者であるかどうかです。特に、すでにお話したオーナー許可を取っている物件を扱っているかどうか？は本当に大切です。オーナーに内緒でAirbnbを行っている人も多いですが、仮に見つかって追い出された時のリスクを考えると、初期投資費用が無駄になる可能性もありますのでお勧めしません。
安心・安全な運用なためには許可物件は必須です。
実際にどれくらい稼げるか？
ではAirbnbを実践して実際にどれくらい収益を上げることができるのでしょうか？
仮に、都内で1LDK、家賃12～13万円の物件を借り運用を行ったとします。山手線周りでアクセスも良く、駅近で立地も良ければ、おおよそ家賃の倍ほど、月25万円程度の売り上げが上がります。当然、今、東京はライバルが多いので赤字物件もあり、一概には言えせんが。
そして、この売り上げから、業者への報酬、家賃、光熱費、その他必要経費などを支払った後、約5～10万円ほど月に利益が残るイメージです。
ただし、投資資金が最初に100万円ほどかかっているため、この回収が半年～1年ほどで終わり、そこから全ての利益が手元に収入として入ってくるようになります。運悪く、赤字になってしまった物件は早めに撤退します。
都内は赤字物件も多くなってきているので、今から始めるのであればやはり大きな利益が見込める地方を狙っていきましょう。
地方は、ライバルが少ないのが一つ。また地方の物件で優良物件に当たれば、家賃は安いが観光客がたくさん来る、ということで大きな売り上げになります。投資資金は都内でやるのとさほど変わらないため、こういった意味でも地方のメリットは大きいです。
地方の民宿も長く残っているところがたくさんあるように、観光客も地方に観光に来ますので、一定数の需要はあるのです。そして、地方には大きいホテルが建つことも少なく、業界のライバル自体も少ないため、需要も出やすいのです。そういったところで進めることがポイントとなります。
実際、何も知識がない方は、ライバルの多い都内で始めようとする方が多いですし、地方は遠いし、リスクもありそうとイメージだけで敬遠されがちです。
地元の人や地元の不動産業者などがすでにAirbnbを行っている場合もありますが、しっかりとしたノウハウがないと安定的に収益を出すことは簡単ではないので、しっかりとした代行業者を利用し、地方で運用するのが一番でしょう。
なお、少なくとも2020年のオリンピックが終わるまではAirbnbは非常に良い投資案件となるかと思います。
まとめ
代行業者の選び方、探し方は僕に聞いていただければ細かくお答えします＾＾
僕が利用している業者の紹介も可能ですし、ネットで調べれば多くの代行業者が検索できます。
ただ、まともにやってる業者は意外と少ないのです・・・個人で始めて10件くらい運用し、ちょっとでも利益が上がればポッと出で代行をやり始めた、なんて業者もざらです。
ですので、再三お伝えしていますが、代行業者を選ぶ時はしっかりと信頼性のある業者かどうかを見極めてくださいね。
Airbnbは1000万円くらいの余剰資金で始めることができれば、例えば10件運用して、2件赤字物件に当たったとしても、毎月100万円ほどの不労所得を得ていくことも可能です。
また、セミナーや代行業者の勧誘などでAirbnbを始めようと思ってる方はさらに念入りに注意してくださいね。
向こうから誘いが来るというのは相手にメリットがあるから誘ってきているわけで、そこを甘く見て安易に飛び乗ると痛い目を見ます。
代行業者を選ぶ時は、こちらからもしっかりと交渉して、業者任せでなく、業者と組んで一緒にAirbnbをやっていく、というイメージで進めていきましょう。
一人で代行をやっている業者などは論外です！！20人～30人で組織的にやってるくらいの業者であればベストです。そして手数料が20～30％に収まれば悪くないかと思います。
投資の世界は詐欺が多いので、くれぐれも甘い話には安易に飛び乗らないようにしてくださいね！
